Location : vos droits au quotidien

​ Mon propriétaire peut me demander de régler la taxe foncière.

FAUX. Toutes les dépenses de fonctionnement de l’immeuble, dans lequel est situé votre logement, ne peuvent pas vous être répercutées. Certaines sont à la charge exclusive de votre propriétaire. Il s’agit des :

• frais de gestion et de syndic,
• dépenses d’équipement : chaudière, poubelles…
• dépenses de transformation ou de nouvelles installations : digicode, aménagement des combles, porte blindée, installation du câble…
• grosses réparations et le gros entretien comme le ravalement,
• réparations dues à des actes de vandalisme, à un défaut de la construction ou à la vétusté,
• frais de surveillance et de sécurité de l’immeuble,
• impôts fonciers,
• et l’assurance de l’immeuble.

Locataire, je dois acquitter les dépenses de chauffage, d’électricité et d’eau.

Vrai. Certaines des dépenses réglées par votre propriétaire (gardien, ascenseur, parties communes…), peuvent être mises à votre charge. C’est le cas, par exemple :

• des services collectifs dont vous bénéficiez : chauffage, électricité, eau, entretien des espaces verts…
• des dépenses d’entretien courant et les menues réparations des parties communes de l’immeuble : électricité du couloir, des escaliers, sous-sols, garages et ampoules…
• et des taxes liées à des services dont vous profitez directement : taxe d’enlèvement des ordures ménagères et taxe de balayage.

L’entretien de ma location incombe à mon bailleur.

Faux. C’est à vous, en tant que locataire, d’y effectuer les « menues réparations » nécessaires : changer les joints des robinets qui fuient, refaire le mastic des fenêtres, réparer les poignées de porte… Vous avez la possibilité d’aménager le logement à votre guise, sans autorisation du propriétaire. Mais pour des travaux de transformation, l’accord écrit de celui-ci est nécessaire.

Mon propriétaire peut réaliser des réparations dans mon logement sans que je puisse m’y opposer.

Vrai. Changement de fenêtre, isolation des combles… en tant que locataire vous ne pouvez pas vous opposer à la réalisation de travaux par votre propriétaire. Mais si, de ce fait, votre logement est rendu inhabitable pendant plus de 21 jours, votre loyer devra être diminué en proportion du temps et de la partie du bien loué dont vous aurez été privé (article 1724 du Code civil).

Locataire, je peux convenir de travaux de remise en état avec mon bailleur.

Vrai. Vous pouvez vous mettre d’accord avec votre bailleur pour vous charger des travaux, moyennant dispense ou diminution temporaire de loyer. Si vous êtes du métier ou expérimenté, vous y trouverez votre intérêt tout comme votre bailleur.

Attention, un tel accord ne peut porter que sur certains travaux, à l’exclusion de toute intervention visant une mise aux normes de décence. Pour être valable, il doit en outre être passé par écrit, signé par vous deux et annexé au bail. Il décrira avec précision les travaux à entreprendre, leur délai d’exécution, le montant et la durée de leur imputation sur le loyer. Sans oublier vos modalités de dédommagement en cas de départ anticipé.

J’ai carte blanche pour aménager ma location à ma guise.

Vrai. Un logement en bon état d’usage n’est pas forcément refait à neuf. Les peintures pourront être jaunies, le papier peint décoloré et la moquette gardera souvent les traces du mobilier des occupants précédents. Et surtout, la décoration intérieure peut ne pas être à votre goût. Libre à vous de les refaire à votre convenance. Vous pouvez peindre, tapisser, poser des placards, de la moquette, des étagères…

Faux. Votre droit d’aménager connaît une limite : vous ne pouvez pas engager de travaux de transformation sans l’accord écrit de votre bailleur. Ce sera le cas pour tout changement de destination d’une pièce (transformation d’un garage en chambre, d’une chambre en cuisine…), de l’installation d’une véranda, d’une cheminée, de l’élargissement d’une porte, de la suppression d’une cloison… Attention ! Si vous entrepreniez de tels travaux sans avoir obtenu l’aval de votre propriétaire vous vous exposeriez à remettre les lieux en l’état en fin de location. Dans les cas les plus graves (mise en péril de la construction), vous encourez même la résiliation de votre bail.

Les aménagements que je réalise dans ma location appartiennent à mon propriétaire.

Vrai. Si vous êtes locataire et que vous réalisez d’importants travaux dans votre logement, vous devez être conscient qu’au moment de votre départ, sauf disposition contraire, vous ne pourrez pas monnayer ces réalisations auprès de votre propriétaire.

Seuls les aménagements susceptibles d’être déposés sans dommage pour le logement peuvent être récupérés au moment de votre départ. À condition toutefois de reboucher et d’effectuer les raccords de peinture habituels. Ce sera le cas, par exemple, pour les éléments d’une cuisine équipée. En revanche, si les aménagements font corps avec le bâti (lambrissage des combles, par exemple) pas question de les retirer : à moins d’un accord écrit spécifique, ils appartiennent de plein droit à votre propriétaire qui ne sera pas alors tenu de vous indemniser.

La « trêve hivernale » s'applique aussi à la procédure judiciaire de recouvrement des loyers.

Faux. Durant la « trêve hivernale » qui débute le 1er novembre et s'achève le 31 mars de l’année suivante, les locataires (sauf occupation illégale du logement) ne peuvent plus être expulsés du logement qu'ils occupent, et ce, même si leur propriétaire a obtenu du tribunal une décision en ce sens. Deux exceptions toutefois : quand l'immeuble fait l'objet d'un arrêté de péril ou si une solution de relogement a été trouvée. En revanche, contrairement à une idée reçue, la « trêve » ne s'applique pas à la procédure judiciaire de recouvrement des loyers. En clair, les propriétaires victimes d'impayés au cours de ces cinq mois doivent réagir sans attendre.

Je peux domicilier ma société dans le logement que je loue

Vrai. Tout créateur d’entreprise peut domicilier sa société à son adresse personnelle. Le formalisme est réduit : il vous suffit, préalablement au dépôt de votre demande d’immatriculation, de notifier votre intention au bailleur. En revanche, si vous devez recevoir de la clientèle ou des marchandises, le bail de votre logement doit expressément prévoir une location à « usage mixte professionnel et habitation ». Il faudra également vous renseigner sur les dispositions du règlement de copropriété.

J’ai toute liberté pour héberger un proche parent dans ma location.

Vrai. Vous pouvez héberger toute personne avec qui vous entretenez des liens familiaux ou amoureux (un concubin par exemple). En revanche, impossible de sous-louer votre logement sans l’autorisation expresse de votre propriétaire.

Mon propriétaire peut m’interdire de posséder un animal familier.

Faux. Rien n’interdit la détention d’un anim al familier dans un local d’habitation pourvu qu’il ne cause aucun dégât à l’immeuble ni aucun trouble de jouissance à ses occupants. On entend par animaux familiers les animaux domestiques : chiens, chats, oiseaux… À l’exclusion des chiens dits « d’attaque » qui font exception à la règle. Le propriétaire est en effet en droit d’insérer une clause dans le bail interdisant leur détention. De même, la présence d’animaux tels que serpents, mygales... peut justifier, y compris en l’absence de nuisances, la résiliation du bail.
 

Mon locataire n’est pas assuré. Je peux lui appliquer une surprime égale à 10 % du montant de sa cotisation.

Vrai. Dans le cadre d’un bail d’habitation vide ou meublé soumis à la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation de souscrire une assurance locative et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

Résultat, si votre locataire ne vous remet pas cette attestation, et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, vous pouvez souscrire une assurance pour son compte. Le montant total de la prime d'assurance annuelle est alors récupérable par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance que vous remettez à votre locataire.

Bon à savoir : Depuis le 1er avril 2016, vous pouvez majorer la prime d’assurance récupérable sur votre locataire dans la limite de 10 % de son montant (décret du 30 mars 2016).

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